新武汉人刚需购房需求推动江城楼市量价齐升


从武汉公积金新增单位和职工人数来看,得益于近年来的人口吸引政策,自2018年以来,新增单位和公积金职工人数均呈现增长趋势。此外,BOSS最近对《2020年人力资源趋势报告》的直接招聘显示,武汉在人才外流方面排名第三,占3.06%。值得注意的是,从武汉市个人住房公积金贷款额来看,2019年前三季度武汉市个人住房公积金贷款额达到200.7亿元,同比增长121.1%,超过过去三年的年均水平。

戴德梁行高级董事兼武汉、长沙、郑州公司总经理黄广平先生总结道:“从政策角度来看,武汉将在2019年坚持不投机炒房基本政策的前提下,进一步降低积分和大学生安居的政策门槛,并调整公积金相关政策,以减轻公民购房压力。在整体市场供需平衡的情况下,新武汉人对新建住宅的需求是2019年武汉商品房价格上涨的主要原因。”

高品质办公市场:项目交付普遍延迟,市场有强烈的观望情绪。

受日益复杂的整体外部经济形势的影响,原本预计在一年内交付的高质量甲级写字楼项目相继推迟。2019年武汉将不再供应高品质甲级写字楼,城市核心商务区高品质甲级写字楼总存量将保持在214.9万平方米。

外部经济形势影响企业的商业预期。2019年武汉甲级办公楼的需求将保持谨慎。五个核心商业区全年净吸收面积约为48,000平方米,为2011年以来的最低水平。然而,从另一个角度来看,甲级写字楼项目交付的普遍延迟也为市场现有存量的移除提供了更多时间。第四季度末,上海核心商业区的整体空置率同比下降约2.2个百分点,至25.7%。租金呈下降趋势。第四季度末,核心商务区优质甲级写字楼平均租金约为119.5元/平方米,环比下降约1.0%,同比下降3.7%。

由于内外环境继续复杂化,经济下行压力加大,2019年整体业务扩张较为谨慎。然而,2019年第三季度的最新市场调查显示,武汉利润下降的企业比例呈下降趋势:从2019年第一季度的36.8%降至2019年第三季度的24.6%。尽管2019年前三个季度整体市场环境严峻,但最近的市场调查显示,大多数企业仍对未来的商业活动持谨慎乐观态度。根据2019年第三季度的最新调查,91.6%的企业对未来商业活动持乐观态度,总体而言,只有8.5%的企业不乐观。

由于宏观外部环境的变化,2019年武汉甲级写字楼租赁交易的主要驱动因素已经从18年的业务扩张和新入城转变为升级和搬迁。随着整体市场需求显示出谨慎,武汉高品质甲级写字楼的业主已降低租金,以加快去工业化步伐,从而争夺有限的客户。租金下调刺激了武汉甲级写字楼升级搬迁需求的释放:2019年武汉甲级写字楼的升级搬迁占52.9%,其次是新来者和业务拓展占当年甲级写字楼租赁总量的29.3%和17.8%。

根据租户行业类型,2019年武汉市高品质甲级写字楼的前五位租赁需求分别为金融、专业服务业、教育、电信和房地产,分别占年度五大核心业务区高品质甲级写字楼租赁总周转面积的32.4%、26.4%、16.7%、12.9%和7.3%。从租户背景来看,2019年中国外商投资企业租赁需求增加。约30%的租赁交易质量高